Особливості оцінки об'єктів у матеріальній формі
63. Вимоги цього розділу поширюються на випадки проведення оцінки об'єктів у матеріальній формі (крім земельних ділянок та об'єктів незавершеного будівництва) з метою їх приватизації як окремого індивідуально визначеного майна, застави та іншого відчуження відповідно до законодавства.
64. До об'єктів у матеріальній формі застосовується незалежна оцінка. Незалежна оцінка окремого індивідуально визначеного майна, що приватизується, проводиться у двомісячний строк від дати оцінки. При цьому звіт про оцінку та висновок про вартість подаються до державного органу приватизації на рецензування та затвердження не пізніше ніж за 15 календарних днів до закінчення вищезазначеного строку.
65. Вибір баз оцінки об'єктів у матеріальній формі регулюється вимогами національних стандартів з урахуванням особливостей, встановлених цією Методикою. -При цьому враховується строк корисного використання таких об'єктів, належність їх до спеціалізованого майна, майна спеціального призначення або спеціальної конструкції.
У випадках викупу або обміну об'єктів у матеріальній ' формі одночасно з ринковою вартістю може визначатися також їх спеціальна вартість.
Вихідними даними про фізичні, технічні та функціональні характеристики об'єктів у матеріальній формі є дані, зазначені в документах згідно з пунктом 38.
66. Для визначення початкової вартості окремого індивідуально визначеного майна, що приватизується шляхом продажу на аукціоні (конкурсі), застосовується ринкова вартість, а спеціалізованого майна, майна спеціального призначення або спеціальної конструкції – залишкова вартість заміщення (відтворення).
67. Вартість орендованого нерухомого майна під час приватизації на аукціоні (конкурсі) або шляхом викупу, у разі прийняття рішення про компенсацію орендарю вартості невід'ємних поліпшень, здійснених за рахунок власних коштів за час оренди, визначається на підставі оцінки його ринкової вартості та ринкової вартості невід'ємних поліпшень орендованого майна.
Для визначення ринкової вартості невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна розраховується різниця між ринковою вартістю нерухомого майна на дату оцінки виходячи з ринкової вартості подібного майна з урахуванням невід'ємних поліпшень, що здійснені орендарем, та його ринковою вартістю на дату оцінки виходячи з ринкової вартості подібного майна, яке не містить зазначених поліпшень. Ринкова вартість невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна визнається у сумі, що не перевищує фактично сплаченої суми коштів орендаря у здійснення ідентифікованих невід'ємних поліпшень. Під час оцінки встановлюється питома вага часток держави та орендаря у ринковій вартості орендованого нерухомого майна.
Для продажу нерухомого майна, яке перебуває в оренді, на аукціоні (конкурсі) та щодо якого прийнято рішення про компенсацію невід'ємних поліпшень, його ринкова вартість та ринкова вартість поліпшень, визначені на дату оцінки, є початковою вартістю такого майна.
У разі коли в процесі продажу початкова вартість .і орендованого нерухомого майна зросла, покупець оплачує кошти за державну частку в об'єкті приватизації, які дорівнюють фактичній ціні продажу орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, за вирахуванням ринкової вартості таких поліпшень, визначеної під час оцінки.
У разі коли в процесі продажу ціна продажу орендованого нерухомого майна зменшилася порівняно з його початковою вартістю, покупець сплачує кошти за державну частку в об'єкті приватизації, яка дорівнює фактичній ціні продажу орендованого нерухомого майна, скоригова-ній з урахуванням питомої ваги державної частки у ньому, визначеній у процесі оцінки. Втрата вартості орендованого нерухомого майна в процесі такого продажу визнається його економічним зносом.
Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, встановлюється Фондом державного майна. Цим Порядком також визначається процедура ідентифікації невід'ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря.
68. Продаж об'єкта у матеріальній формі одному покупцю, що зареєстрований учасником аукціону (конкурсу), може відбуватися за ціною не нижче його початкової вартості, визначеної для проведення цього аукціону (конкурсу), якщо звіт про оцінку та висновок про вартість такого об'єкта дійсний на дату укладення такої угоди купівлі-продажу.
69. У разі коли процедурою продажу об'єкта оцінки передбачаються додаткові умови (вимоги, що потребують додаткових матеріальних витрат, зокрема збереження існуючого напряму використання, якщо такий напрям не може бути визнаний найбільш ефективним використанням), може визначатися інвестиційна вартість такого об'єкта. У такому разі у звіті про оцінку дається аналіз найбільш ефективного використання об'єкта оцінки та розрахунок впливу додаткових умов продажу на його вартість.
70. Оцінка об'єктів у матеріальній формі для інших випадків їх відчуження шляхом продажу на конкурентних та неконкурентних засадах проводиться шляхом визначення їх ринкової вартості. Якщо законодавством встановлено знижувальні коефіцієнти та порядок їх застосування для визначення початкової вартості таких об'єктів, такі коефіцієнти застосовуються до ринкової вартості. Початкова вартість, отримана в результаті застосування знижувальних коефіцієнтів, визнається ліквідаційною вартістю об'єкта у матеріальній формі. У цьому випадку у висновку про вартість одночасно зазначається ринкова та ліквідаційна вартість такого об'єкта.
71. Оцінка об'єктів у матеріальній формі для випадків їх відчуження неконкурентними способами, зокрема шляхом обміну, передачі від одного суб'єкта до іншого, здійснюється шляхом визначення ринкової вартості об'єктів обміну (передачі). Під час обміну об'єктів повинна забезпечується еквівалентність їх вартісних показників.
72. Об'єкти у матеріальній формі у разі їх застави оцінюються за ринковою вартістю без включення до неї суми податку на додану вартість.
73. Повернення об'єктів у матеріальній формі (об'єктів приватизації) у державну власність, у тому числі за рішенням суду, відбувається за їх ринковою вартістю, визначеною на дату оцінки (день набрання чинності відповідним рішенням суду).
Особливості оцінки цілісних майнових комплексів
74. Оцінка цілісних майнових комплексів для випадків їх відчуження способами, визначеними законодавством, проводиться на засадах незалежної оцінки. Підготовчий етап до проведення оцінки цілісних майнових комплексів передбачає здійснення робіт, визначених у пункті 8. В інших випадках, крім приватизації цілісних майнових комплексів, роботи на підготовчому етапі здійснюють замовники оцінки.
Незалежна оцінка цілісного майнового комплексу, що приватизується, проводиться у двомісячний строк від дати оцінки. При цьому звіт про оцінку майна подається державному органу приватизації на рецензування та затвердження не пізніше ніж за 15 календарних днів до закінчення вищезазначеного строку.
Затвердження оцінки здійснюється у двомісячний строк від дати оцінки.
75. Основною базою оцінки, що застосовується, є ринкова вартість.
Якщо процедури продажу передбачають наявність додаткових умов (додаткового інвестування або виконання інших вимог, що потребують додаткових матеріальних витрат, зокрема збереження існуючого напряму діяльності об'єкта оцінки, якщо такий напрям не відповідає принципу найбільш ефективного використання), може визначатися інвестиційна вартість.
Майновий підхід застосовується у порядку, встановленому для визначення розміру статутного фонду відкритого акціонерного товариства, що створюється під час приватизації (корпоратизації). При цьому не оцінюються активи цілісного майнового комплексу, які не включаються у його вартість.
Дохідний підхід передбачає використання методу непрямої капіталізації (дисконтування грошового потоку). При цьому під час прогнозування валового доходу враховуються доходи, що можуть бути отримані від найбільш ефективного використання надлишкових активів.
У разі відчуження цілісного майнового комплексу як сукупності активів без зобов'язань його оцінка базується на майновому підході з урахуванням принципу найбільш ефективного використання таких активів.
Особливості застосування методичних підходів визначаються у національних стандартах.
76. Під час визначення ринкової вартості цілісного майнового комплексу, переданого в оренду, до вартості державної частки включаються амортизаційні відрахування на орендоване майно, не використані на дату оцінки, кошти державного цільового фінансування та державних цільових надходжень, вартість майна, що придбане за рахунок амортизаційних відрахувань на орендовані необоротні активи та коштів від продажу орендованого майна. Якщо покупцем цілісного майнового комплексу, переданого в оренду, є орендар, до державної частки у ринковій вартості включається сума заборгованості за оренду цілісного майнового комплексу, у тому числі з викупу оборотних активів.
Порядок визначення відсоткового співвідношення державної частки та частки орендаря у ринковій вартості цілісного майнового комплексу, переданого в оренду, встановлюється Фондом державного майна.
77. У плані приватизації цілісного майнового комплексу зазначається його початкова вартість, визначена на підставі затвердженої оцінки.
78. Повернення цілісних майнових комплексів (об'єктів приватизації) у державну власність, у тому числі за рішенням суду, відбувається за їх ринковою вартістю, визначеною на дату оцінки (день набрання чинності відповідним рішенням суду).
Особливості оцінки пакетів акцій відкритих акціонерних товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що належать державі
79. Вимоги цього розділу поширюються на проведення оцінки пакетів акцій відкритих акціонерних товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що належать державі (далі – пакетів акцій), під час їх продажу державними органами приватизації на конкурентних засадах способами, визначеними законодавством про приватизацію.
Оцінка пакетів акцій здійснюється переважно шляхом проведення стандартизованої оцінки. В окремих випадках, визначених у цьому розділі, застосовується незалежна оцінка пакетів акцій. За результатами проведення стандартизованої оцінки відповідно до цієї Методики складаються акти оцінки пакетів акцій, форма та порядок заповнення яких визначається Фондом державного майна. Акти оцінки пакетів акцій підлягають затвердженню керівником державного органу приватизації.
80. Початкова вартість пакетів акцій під час їх продажу через організаторів торгівлі цінними паперами (крім міжнародних фондових ринків), на відкритих грошових регіональних аукціонах, спеціалізованих аукціонах за гроші визначається державним органом приватизації відповідно до встановлених законодавством процедур, що регулюють такий продаж, шляхом проведення стандартизованої оцінки з урахуванням таких особливостей:
81. Початкова вартість пакетів акцій, що підлягають продажу на конкурсах, крім тих, які проводяться із залученням радників, визначається державним органом приватизації шляхом проведення стандартизованої оцінки у порядку, що затверджується Фондом державного майна. Порядком повинно передбачатися застосування основних методичних підходів (майнового, дохідного та порівняльного).
Майновий підхід базується на визначенні вартості власного капіталу відкритого акціонерного товариства за даними балансу, складеного на останню звітну дату. Вартість власного капіталу зменшується на суму індексації основних засобів, що не увійшли до статутного фонду, станом на 1 квітня 1996 року.
В основу розрахунку початкової вартості пакетів акцій з використанням дохідного підходу покладається капіталізація усередненого розміру грошового потоку за два попередні повні роки до дати оцінки та прогнозованого грошового потоку за рік, в якому проводиться оцінка, з поправкою на коефіцієнт властивостей пакета акцій, що оцінюється.
Порівняльний підхід базується на застосуванні ринкових мультиплікаторів та середньозваженої вартості продажу акцій за результатами угод, укладених на фондових біржах та в їх філіях або ПФТС за рік до дати оцінки початкової вартості, а також за результатами продажу на конкурсах за кошти з поправкою на коефіцієнт властивостей пакета акцій, що оцінюється. Основним у межах порівняльного підходу є метод ринкових мультиплікаторів. Якщо основний метод не може бути використаний, застосовується розрахунок середньозваженої вартості продажу акцій за результатами укладених угод.
У разі неможливості застосування певного методичного підходу через відсутність необхідних вихідних даних розрахунок початкової вартості пакетів акцій відкритих акціонерних товариств здійснюється з використанням методичних підходів, вихідних даних для застосування яких достатньо.
Початкова вартість пакета акцій відкритого акціонерного товариства, що пропонується на конкурсі для першого продажу, визначається на підставі узгодження результатів оцінки, отриманих за майновим, дохідним та порівняльним підходами, що були використані в процесі оцінки. Початкова вартість пакета акцій відкритого акціонерного товариства, розрахована для першого продажу на конкурсі, не може бути нижчою його номінальної вартості.
82. Початкова вартість пакета акцій, конкурс з продажу якого не відбувся, під час його повторного продажу на конкурсі, крім продажу із залученням радника, за рішенням конкурсної комісії може бути зменшена в сукупності не більш як на ЗО відсотків початкової вартості, визначеної для першого продажу на конкурсі. Якщо у цьому випадку через відсутність попиту пакет акцій повторно не був проданий, конкурсна комісія може рекомендувати державному органу приватизації провести незалежну оцінку цього пакета акцій для визначення його початкової вартості.
83. Початкова вартість пакетів акцій державних акціонерних та холдингових компаній визначається за результатами незалежної оцінки з урахуванням вартості пакетів акцій та іншого майна, що передані до їх статутних фондів, результатів фінансово-господарської діяльності тощо. Якщо строк з дати затвердження акта оцінки майна з метою "визначення розміру статутного фонду державної акціонерної або холдингової компанії до дати оцінки пакета акцій не перевищує один рік, дозволяється визначати початкову вартість такого пакета на рівні його номінальної вартості.
84. Початкова вартість пакетів акцій відкритих акціонерних товариств, що підлягають продажу на відкритих торгах за процедурою тендеру, міжнародних фондових ринках та конкурсах із залученням радників для їх підготовки до продажу, пошуку потенційних покупців та організації продажу, встановлюється за результатами незалежної оцінки.
За результатами незалежної оцінки радник подає державному органу приватизації звіт про оцінку для затвердження оцінки пакета акцій. Рецензування наданих матеріалів здійснюється у місячний строк з дня їх надход ження.
85. Якщо на конкурс надійшла заява від одного покупця, ціна продажу пакета акцій відкритого акціонерного товариства визначається за результатами незалежної оцінки, але не може бути нижчою ціни, яку запропонував ; покупець у своїй конкурсній пропозиції.
86. Незалежна оцінка пакетів акцій проводиться згідно з національними стандартами. При цьому суб'єкт оціночної діяльності – суб'єкт господарювання визначає І ринкову вартість пакета акцій.
Суб'єкт оціночної діяльності – суб'єкт господарювання, що проводить незалежну оцінку пакета акцій, визначається державним органом приватизації на конкурсних, засадах. Якщо до підготовки пакета акцій для продажу, у тому числі для забезпечення проведення його оцінки, за-! лучався радник, заходи щодо укладення договору із суб'єктом оціночної діяльності – суб'єктом господавання на проведення такої оцінки та її фінансування і здійснюються радником.
87. На підставі отриманих результатів незалежної оцінки початкової вартості пакетів акцій державний орган приватизації готує рекомендації конкурсній (тендерній) комісії щодо їх початкової вартості. Акт оцінки, який містить рекомендації щодо початкової вартості пакета акцій, використовується конкурсною комісією для; визначення умов конкурсу (повторного конкурсу) протягом строку його дії.
Особливості оцінки часток (паїв, акцій)
88. Вимоги цього розділу застосовуються під час проведення оцінки часток (паїв, акцій), що належать державі або господарським товариствам з державною часткою і (часткою комунального майна) у разі їх відчуження способами, визначеними законодавством. Визначення вартості часток (паїв, акцій) здійснюється; переважно із застосуванням незалежної оцінки. В окремих випадках, визначених у цій Методиці, оціночна вартість часток (паїв, акцій) визначається шляхом проведення стандартизованої оцінки. Стандартизовану оцінку проводять державні органи приватизації. Базою оцінки, що визначається під час проведення незалежної оцінки, є ринкова вартість.
89. Початкова вартість (ціна продажу) часток (паїв, акцій), що належать державі у статутних фондах господарських товариств, створених після набрання чинності постановою Кабінету Міністрів України від 22 липня 1998 р. № 1114 «Про затвердження Методики оцінки вартості майна під час приватизації», розмір яких не перевищує 10 відсотків статутного фонду, а номінальна вартість 5000 гривень, визначається шляхом проведення стандартизованої оцінки.
Стандартизована оцінка проводиться на підставі номінальної вартості частки (паю, акції), яка збільшується на відповідну частку чистого прибутку господарського товариства, отриманого з початку календарного року, в якому проводиться оцінка, та на коефіцієнт індекеації. Коефіцієнт індексації розраховується виходячи із зміни офіційного обмінного курсу гривні до долара США, встановленого Національним банком, від дати створення господарського товариства до дати оцінки часток (паїв, акцій) під час їх приватизації. За результатами стандартизованої оцінки складається акт оцінки частки (паю, акцій) за формою згідно з додатком 16.
90. Початкова вартість акцій, що належать державі у статутних фондах комерційних банків у формі відкритих акціонерних товариств, номінальна вартість яких згідно з результатами останньої емісії акцій комерційного банку не перевищує 5000 гривень, визначається шляхом проведення стандартизованої оцінки в порядку, зазначеному в абзаці другому пункту 89. При цьому коефіцієнт індексації розраховується виходячи із зміни офіційного обмінного курсу гривні до долара США, встановленого Національним банком, від дати реєстрації останньої емісії акцій комерційного банку до дати їх оцінки під час приватизації. За результатами стандартизованої оцінки складається акт оцінки частки (паю, акції) за формою згідно з додатком 16.
91. У разі повторного продажу початкова вартість акцій, що належать державі, комерційних банків у формі відкритих акціонерних товариств, які пройшли лістинг і котируються на фондових біржах (їх філіях) або у ПФТС, може встановлюватися на рівні середньозваженої вартості акцій за результатами укладених угод, але не нижче їх номінальної вартості. Розрахунок середньозваженої вартості акцій проводиться з урахуванням вимог пункту 80.
92. У разі повторного проведення аукціону (конкурсу) з продажу часток (паїв, акцій), початкова вартість яких визначалася шляхом проведення стандартизованої оцінки відповідно до вимог пунктів 89 і 90, дія актів оцінки часток (паїв, акцій) за рішенням державного органу приватизації може бути продовжена на строк не більше трьох місяців, якщо від дати оцінки до дати видання відповідного наказу державним органом приватизації коефіцієнт індексації змінився не більш як на 10 відсотків.
93. Інші частки (паї, акції) під час приватизації або в інших випадках їх відчуження згідно із законодавством оцінюються шляхом проведення незалежної оцінки згідно з національними стандартами.
94. Частки (паї, акції), що належать державі в міжгосподарських підприємствах та у статутних фондах господарських товариств, створених на їх базі, визначаються у порядку, встановленому Фондом державного майна, та оцінюються незалежно від способу їх приватизації з урахуванням таких особливостей:
частки (паї, акції), віднесені до сільськогосподарської або рибної галузей агропромислового комплексу, оцінюються згідно з вимогами відповідного розділу цієї Методики, у якому встановлюється порядок визначення розміру статутного фонду (пайового фонду колективних сільськогосподарських підприємств) щодо підприємств цих галузей;
частки (паї, акції), віднесені до інших галузей агропромислового комплексу, оцінюються згідно з вимога'ми відповідного розділу цієї Методики, у якому встановлюється загальний порядок визначення розміру статутного фонду відкритих акціонерних товариств, що створюються в процесі приватизації (корпоратизації).
95. Вартість часток (паїв, акцій), що належать державі у міжгосподарських підприємствах та у статутних фондах господарських товариств, визначається незалежно від способу їх приватизації як відповідна частка чистої вартості цілісного майнового комплексу міжгосподарського підприємства або господарського товариства згідно з додатком 2.
Особливості оцінки об'єктів незавершеного будівництва
96. Вимоги цього розділу поширюються на випадки визначення вартості об'єктів незавершеного будівництва і законсервованих об'єктів, що приватизуються окремо від цілісного майнового комплексу у порядку, встановленому Законом України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва», а також на інші випадки відчуження таких об'єктів.
Оцінка об'єктів незавершеного будівництва проводиться шляхом стандартизованої оцінки або незалежної оцінки у випадках, визначених цим розділом Методики. Об'єкти нерухомого майна, які перебувають у стадії капітального будівництва або реконструкції і первісна вартість яких обліковується у складі основних засобів підприємства, оцінюються у порядку, встановленому відповідним розділом цієї Методики для об'єктів у матеріальній формі.
Під час проведення оцінки об'єктів незавершеного будівництва ураховується вартість матеріалів, виробів і конструкцій, завезених на будівельний майданчик для цього об'єкта незавершеного будівництва і не використаних для будівництва, а також з урахуванням вартості устаткування для монтажу, придбаного для функціонування об'єкта незавершеного будівництва після завершення будівництва.
97. Процедура оцінки об'єкта незавершеного будівництва для цілей його приватизації передбачає передачу балансоутримувачем державному органу приватизації бухгалтерської інформації щодо фактичних витрат на будівництво об'єкта незавершеного будівництва (включаючи інформацію про фактичні витрати на придбання матеріалів, виробів, конструкцій та устаткування, зазначених у пункті 96) за періодами їх здійснення із зазначенням джерел фінансування. Фактичні витрати на будівництво об'єкта незавершеного будівництва зазначаються наростаючим підсумком з розподілом їх за видами – будівельно-монтажні роботи (з урахуванням інших витрат), устаткування та інвентар.
Для підтвердження фактів та джерел фінансування будівництва об'єкта незавершеного будівництва проводиться аудиторська перевірка даних бухгалтерського обліку.
98. Оцінка об'єкта незавершеного будівництва під час приватизації проводиться залежно від способу приватизації:
для продажу на аукціоні, за конкурсом, під розбирання або шляхом викупу, а також для передачі до статутного фонду господарського товариства як внеску держави з наступною приватизацією акцій (часток, паїв) у порядку, встановленому установчими документами товариства та законодавством України, після завершення будівництва відповідного об'єкта – шляхом проведення стандартизованої оцінки на підставі балансу без урахування суми індексації вартості об'єкта незавершеного будівництва, обчисленої за індексами, встановленими Дер-жкомстатом для складання підприємствами та організаціями балансу станом на 1 січня 1997 р. у зв'язку із запровадженням національної грошової одиниці. За результатами оцінки складається акт за формою згідно з додатком 7. У разі відсутності у балансоутримувача інформації, зазначеної у пункті 97, або її неповноти державний орган приватизації може прийняти рішення про визначення вартості об'єкта незавершеного будівництва із застосуванням незалежної оцінки. При цьому визначається його ринкова вартість;
для приватизації зазначених у пункті 96 матеріалів, виробів, конструкцій та устаткування на аукціоні, за конкурсом, шляхом викупу як разом з об'єктом незавершеного будівництва, так і окремо – шляхом визначення ринкової вартості;
для продажу під розбирання – може визначатися вартість ліквідації шляхом проведення незалежної оцінки із застосуванням незалежної оцінки.
99. Під час приватизації об'єкта незавершеного будівництва за наявності на ньому зазначених у пункті 96 матеріалів, виробів, конструкцій та устаткування складається зведений акт за результатами проведення стандартизованої та незалежної оцінки згідно з додатком 7. При цьому звіт про оцінку матеріалів, виробів, конструкцій та устаткування приймається державним органом приватизації за результатами його рецензування і є невід'ємною частиною зведеного акта оцінки.
100. Акт оцінки об'єкта незавершеного будівництва, складений відповідно до вимог цієї Методики, або висновок про його вартість (у разі проведення незалежної оцінки) затверджується керівником державного органу приватизації у строк, що не перевищує двох місяців від визначеної дати оцінки.
Зведений акт оцінки об'єкта незавершеного будівництва, складений відповідно до вимог цієї Методики, затверджується керівником державного органу приватизації у строк, що не перевищує трьох місяців від визначеної дати оцінки.
101. У разі застави об'єкта незавершеного будівництва та в інших випадках його відчуження проводиться незалежна оцінка відповідно до методичних засад, визначених національними стандартами. Незалежна оцінка проводиться із застосуванням переважно витратного або дохідного підходів, а також шляхом їх комбінування.
Базами оцінки можуть бути ринкова вартість, вартість ліквідації, залишкова вартість заміщення (відтворення), інвестиційна вартість та ліквідаційна вартість. Порядок їх вибору регулюється національними стандартами.
102. У разі повернення об'єктів незавершеного будівництва (об'єктів приватизації) у державну власність, у тому числі за рішенням суду, їх вартість визначається на дату оцінки (день набрання чинності відповідним рішенням суду) у порядку, встановленому для їх приватизації.
