Попередня сторінка Зміст Наступна сторінка Електронні посібники ВНТУ
11.3 Містобудівна діяльність і оцінювання міських територій
Розвиток регіонів безпосередньо пов’язаний із освоєнням територій, побудовою житлових та виробничих комплексів, забезпеченням при цьому охорони навколишнього природного середовища, раціонального природокористування та збереження культурної спадщини. З прийняттям у 1992 році Закону України «Про основи містобудування» закладено законодавчі засади містобудівної діяльності в Україні, насамперед формування повноцінного життєвого середовища та забезпечення сталого розвитку населених пунктів.
Містобудування (містобудівна діяльність) – це цілеспрямована діяльність державних органів, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ, організацій, громадян, об'єднань громадян по створенню та підтриманню повноцінного життєвого середовища, яка включає прогнозування розвитку і планування територій, проектування, будівництво і реконструкцію об'єктів житлово-цивільного, виробничого призначення, спорудження інших об'єктів, регенерацію історичних поселень, реставрацію архітектурних комплексів і ансамблів, створення інженерної і транспортної інфраструктури [5].
Процес містобудівної діяльності охоплює всі стадії процесу, починаючи з планування та розробки документації та її реалізації на наступних стадіях, виготовлення проектно-вишукувальної документації, будівництво і реконструкцію існуючої забудови. Крім того, до містобудівної діяльності також відноситься діяльність в сфері науки, підготовці кадрів, управлінні, та інформаційній діяльності.
Об'єктами містобудування є територія України та її адміністративно-територіальних одиниць; будинки і споруди, їх комплекси; комунікації та споруди інженерної і транспортної інфраструктури.
Суб'єктами містобудування є державні органи, органи місцевого самоврядування, громадяни і юридичні особи України та іноземних держав.
Управління містобудівною діяльністю в Україні здійснюється Верховною Радою України (законотворча діяльність), Кабінетом Міністрів України, Верховною Радою та Радою Міністрів Республіки Крим, місцевими державними адміністраціями та органами місцевого самоврядування.
Містобудівна діяльність в Україні здійснюється за такими основними напрямами:
➢ розробка і реалізація містобудівної документації;
➢ планування, забудова та інше використання територій;
➢ визначення територій, вибір, вилучення (викуп) і надання земель для містобудівних потреб;
➢ розміщення будівництва житлово-цивільних, виробничих та інших об'єктів, формування містобудівних ансамблів і ландшафтних комплексів, зон відпочинку та оздоровлення населення;
➢ створення соціальної, інженерної і транспортної інфраструктур територій та населених пунктів;
➢ контроль за дотриманням містобудівного законодавства.
Основними вимогами до містобудівної діяльності згідно чинного законодавства [5] є:
➢ розробка містобудівної документації, розміщення і будівництво об'єктів згідно з державними стандартами, нормами і правилами, архітектурно-планувальними завданнями і технічними умовами;
➢ захист навколишнього природного середовища від шкідливого впливу техногенних і соціально-побутових факторів;
➢ збереження та раціональне використання природних ресурсів, дотримання санітарно-гігієнічних вимог щодо охорони здоров'я людини;
➢ збереження і відновлення пам'яток архітектури і містобудування, історичного середовища, природного ландшафту;
➢ урахування законних інтересів та вимог власників або користувачів земельних ділянок та будівель, що оточують місце будівництва;
➢ інформування через засоби масової інформації громадян про плани перспективного розвитку територій і населених пунктів, розміщення важливих містобудівних об'єктів та участь громадян обговоренні важливих проектів об'єктів.
Визначальним аспектом фінансової і матеріальної автономії місцевого самоврядування є наявність земельних та природних ресурсів, що знаходяться в комунальній власності територіальних громад. Проте найважливішою проблемою економічного регулювання земельних відносин є земельнооціночна діяльність. Визначення реальної, справедливої ціни землі становить найбільшу практичну складність.
В Україні землі комунальної власності становлять особливу цінність: займаючи 2% загальної площі території держави, землі міст концентрують понад дві третини населення, переважну частину виробничого, наукового та соціально-культурного потенціалу. Водночас майже 50% земельного податку держави збирається у містах, що покладає на органи місцевого самоврядування відповідальність за реалізацію інтересів суб’єктів земельних відносин та забезпечення цілеспрямованого розвитку відповідних територій.
Оцінка земель проводиться на основі таких принципів:
➢ законності;
➢ методологічної та інформаційної єдності у сфері оцінки земель;
➢ безперервності процесу оцінки земель;
➢ доступності використання даних з оцінки земель;
➢ рівності перед законом всіх суб'єктів оціночної діяльності.
Об'єктами оцінки земель є територія адміністративно-територіальних одиниць або їх частин, земельні ділянки у межах території України.
Грошова оцінка земельних ділянок – результат визначення вартості земельної ділянки та пов'язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту [6].
Грошова оцінка земель населених пунктів визначається згідно «Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» [7] за формулою:
,
де Ц – нормативна грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки (у гривнях);
В – витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях);
Нп – норма прибутку (6 %);
Нк – норма капіталізації (3 %);
Кф – коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо);
Км – коефіцієнт, що характеризує розташування земельної ділянки.
Витрати на освоєння та облаштування території включають відновну вартість – як первісну вартість, що змінюється після проведення переоцінки, інженерної підготовки головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання, газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень загального користування, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту станом на початок року проведення оцінки.
Коефіцієнт, який характеризує місцеположення земельної ділянки (Км), обчислюється за формулою:
Км2Км3,де Км1 – коефіцієнт, який характеризує регіональні фактори місцеположення земельної ділянки, зокрема:
а) чисельність населення та адміністративний статус населеного пункту, його місце в системі розселення;
б) розміщення в межах населених пунктів, розташованих у приміських зонах великих міст;
в) розміщення в межах населених пунктів, що мають статус курортів.
Км2 – коефіцієнт, який характеризує зональні фактори місцеположення земельної ділянки в межах населених пунктів, зокрема:
а) відстань до загальноміського центру населеного пункту, концентрованих місць праці, масового відпочинку населення;
б) розташування в ядрі центру великих і найбільших міст та інших населених пунктів, що мають особливо важливе історичне значення, в приморській смузі населених пунктів.
Км3 – коефіцієнт, який характеризує локальні фактори місцеположення земельної ділянки за територіально-планувальними, інженерно-геологічними, історико-культурними, природно-ландшафтними, санітарно-гігієнічними умовами та рівнем облаштування території.
В сучасних економічних умовах міста неефективно використовують потенціал муніципальних земель. Містобудівна та земельна політика в містах недостатньо враховує економічну цінність землі, міські органи влади не працюють над підвищенням ефективності землекористування, не визначають джерела та механізми підвищення цінності міських земель, гнучкого застосування стимулів і санкцій як економічних важелів управління міським землекористуванням, зокрема з метою організації повторної забудови привабливих для інвесторів територій.
Через відсутність зонування земель міст існує певна правова невизначеність регулювання їх забудови. Існує також потреба в удосконаленні правового режиму і здійсненні управління землями міст, розташованими поза їх межами (оздоровчими та рекреаційним закладами, окремими виробництвами, цвинтарями, звалищами, водозаборами та очисними спорудами тощо).
Сучасна щільність забудови території міст України поступається відповідному показнику співвідносних за масштабами міст Європи та світу. Щільність забудови мікрорайонів 5-поверхової забудови 1960-х років на 40% менше нормативної.
З метою забезпечення стабільного функціонування та регулювання розвиненого ринку землі та оцінювання міських територій необхідно вирішити такі актуальні проблеми:
➢ запровадити об’єктивну систему оцінки міських територій;
➢ створити механізми забезпечення прозорості операцій на ринку землі та вільного доступу до визначення ринкової вартості земельних ділянок;
➢ привести правове регулювання управління міськими територіями до європейських стандартів;
➢ чітко розмежувати право комунальної та земельної власності на земельні ділянки.